说句实话，这些来自顶级风险投资机构的代表们确实具备相当的专业素养和扎实的行研功底。 在收到会议邀请、并拿到那份简略方案摘要后，他们并没有只是将其视为一份普通的商业计划书，而是立刻安排团队对首都周边的物流产业现状、货物流通量、现有主要物流园区基地的规模、租金及利用率等关键数据进行了快速但深入的调研。 正因如此，他们内心早已建立起一个关于“合理规模”的基准线。 因此在此刻听到“1500亩”这个数字，才会感到如此突兀和难以置信。 这远超他们基于当前市场认知所构建的模型上限。 率先发难的是IDG资本的那位执行董事，他扶了扶眼镜，目光锐利地看向台上的周伟，问题直接而尖锐，没有任何迂回： “周总，很感谢您刚才的分享。不过，有一个核心数据我想和您再确认并探讨一下。根据您刚才的介绍，鲲鹏物流计划在首都周边建设的这个一级枢纽，占地面积规划是1500亩，对吗？” 他稍微停顿，让这个数字再次在会场中回响，然后继续道： “不瞒您说，在来参加今天会议之前，我们团队对首都及华北区域的物流基础设施进行过一轮快速调研。” “根据我们目前掌握的数据和市场主流认知，在首都周边，一个功能完善、吞吐量可观的现代化物流园区，占地面积通常在200-300亩之间。” “即便是目前运营非常成功、业务饱和的个别大型基地，其核心作业区也极少超过300亩。” 他的语速加快，逻辑清晰： “我们认为，一个300亩左右的智能化物流基地，在当前的市场环境下，其仓储和分拨能力已经足以支撑一个相当可观的业务体量，甚至会有一定的冗余。” “即便贵司志向远大，希望为未来五年、甚至十年的业务增长预留充足的空间，我们认为将面积规划扩大到500-600亩，已经是一个非常激进、甚至可以说极具前瞻性的设想了。这足以应对可预见的业务增长。” 他身体微微前倾，目光紧盯着周伟，抛出了最终的核心质疑： “可是，1500亩这个数字，比市场现有最大体量的基地还要大出数倍！” “这不仅仅是一个"超前"规划，在我们看来，这已经有些脱离当前的市场基本面和我们对未来合理增速的预测了。” “我们非常想知道，这个堪称夸张的面积规划，其背后的核心依据到底是什么？” “是基于怎样一种业务量预测模型？或者说，这是否意味着贵司对未来物流行业的发展有着与我们截然不同的判断？” “同时我们担心，如此巨大的土地储备，可能会在项目初期就形成沉重的资产负担，严重拖累投资回报效率。” 这位IDG代表的提问，条理分明，直击要害，不仅质疑了面积的合理性，更隐隐指向了项目可能存在的“好大喜功”、“盲目圈地”的风险。 他的话音落下，会议室里一片寂静，红杉、高瓴的代表虽然没有说话，但微微颔首和专注的神情表明，他们心中存在着同样的疑虑。 就连李凯和张楠楠，也微微侧目，显然想听听陆阳团队如何应对这个尖锐的质疑。 周伟听到IDG资本代表这一连串逻辑严密、信息量巨大的提问，眉头不由得微微一皱，感受到了压力，但长期职业训练养成的素养让他迅速恢复了表面的平静。 事实上，最初他带领团队完成、并提交给陆阳审阅的首都枢纽初步规划报告中，建议的占地面积正是基于市场常规认知和稳健预测模型的500亩。 只不过，那个方案被陆阳毫不犹豫地打了回来，并在上面用红笔清晰地批示： “格局太小，思维局限。按1500亩重新规划，土地是核心稀缺资源，现在不拿，以后永远拿不到。” 为此，周伟还曾专程带着团队重新测算的数据去找过陆阳，试图了解这位年轻老板做出如此“激进”决策的真正深层考量。 而陆阳当时一锤定音，将面积定为1500亩，自然有他基于重生记忆和超越时代洞察的、不容动摇的深层逻辑： 首先，是对中国未来经济增长和物流需求爆炸性增长的绝对信心。 陆阳清楚地知道，在座所有人，包括最乐观的分析师，都严重低估了未来十年，尤其是随着电商全面爆发、制造业升级、消费市场下沉所带来的物流需求增长曲线。 那不是线性的温和增长，而是指数级的、颠覆性的爆发。 如果仅仅基于当前或未来两三年的合理预测来设计枢纽，那么很可能在基地建成投入运营后的三到五年内，就会面临容量严重不足、不得不耗资巨大且影响运营地进行二期、三期扩建的窘境。 这从全生命周期成本来看，反而是最不经济的。 他必须要为那个即将到来的、远超常人想象的洪流时代，提前筑好足够坚固和庞大的堤坝。 其次，也是更关键的一点，是对中国核心城市土地资源稀缺性和价格走势的深刻预判。 陆阳以超越时代的视野看到，未来十到十五年，尤其是首都这类一线城市的工业、物流用地，将成为极度稀缺的资源，其价格将进入一个漫长而陡峭的上升通道。 现在以相对合理的成本一次性锁定1500亩毗邻交通干道的成片土地，不仅仅是为了满足运营需求，更是一笔战略性的、极佳的资产投资。 如果现在只拿500亩，等到三五年后业务爆满需要扩容时，周边土地很可能早已被其他开发商瓜分殆尽，或者价格已经飙升到无法承受的地步。 届时再想扩建，面临的将不仅仅是高昂的购置成本，更可能是根本无法连片的插花地、复杂的拆迁谈判、漫长的审批流程，那会成为一个吞噬资金、时间和精力的无底洞，甚至可能彻底扼杀枢纽的扩展潜力。 现在多拿地，看似增加了初期投资，实则是在用现在的确定性，锁定未来的无限可能性和成本优势，是在购买一份无法复制的期权。