我没等多久。 张君便开车来到了我的公司，在来的路上，张君已经意识到我可能要跟他讲什么事情了，应该是跟工程项目有关的事情。 但具体什么工程，张君猜不出来。 在到了公司之后。 张君压着心头的兴奋，对我问了起来：“打电话过来，是有什么好事情要告诉我啊？” “你看看这个项目。” 我见张君过来，把汪宏宇给我的“东郊工业区区域整体口径框架东调项目策划书”丢到了张君的面前，张君也第一时间拿起来看了。 在张君来之前，我已经在办公室看过了。 其实近江郊工业区在20世纪50年代至80年代曾经是工业发展的核心区域，以电子、机械、仪表工业为主，聚集了如国营晨光电子管厂（773厂）等重要企业。‌ 等到了90年代以后，伴随着城市扩张和产业升级，东郊工业区逐渐暴露出土地利用率低、环境污染等各项问题。 于是在2001年的时候。 近江便提出了实施“东调战略”，推动东郊工业企业搬迁改造，以提升城市形象和产业能级的方案，不过一个方案的提出到开会讨论前期方案和规划。 再到方案通过，一层一层审批，到真正实施，需要好几年的时间。 一直到前不久，这个方案才算真正的落实，并且项目落在了刚刚成立不久的近江城投身上。 张君一路看下来，最后在看到东郊改造项目面积有9000多亩后，忍不住的倒吸了一口冷气，这么大项目，最起码都是要几十个亿的。 不过很快张君也冷静了下来。 这个项目是近江城投接的，不可能全部都给我做，于是他抬头激动的对着我问了起来：“汪宏宇怎么跟你说的？” “他说我能吃多少，他分包多少给我。” 我这个时候点了一根烟，心里也升起了不少成就感，对着张君说道：“这个项目总投资是15亿，我跟他说了，我大概能够吃下3000万左右的项目，再多我就吃不下了。” 说到这里，我接着对张君说道：“不过这个项目应该是市里重点项目，为了扶持近江城投，特意批给汪宏宇的，我们吃太多也不好，3000万左右的规模刚刚好，能挣到钱，也不至于太显眼。” 张君算了一下，说道：“整个项目是9000亩地，总投资15亿，我们投3000万，也就是能够分包180亩地左右？” “对。” 我点了点头，接着怕张君觉得少，特意跟他普及道：“不过我们虽然地少，但利润不低，毛利率一亩地差不多能够有55%左右。” 接着我又跟张君算了一笔账。 张君没做过房地产，他对房地产的毛利率其实不是很懂，而如果真的像汪宏宇说的那样，一亩地整改成本60万。 毛利率能够达到55%的话。 也就是说，一亩地可以卖到133万左右，再减掉60万的每亩地土地整改成本，一亩地可以挣到73万，再乘以总亩数180亩地。 也就是说最后能够有1.3亿左右的毛利。 不过这只是毛利润。 这里面还需要除掉企业所得税33%，融资利息，管理费用，土地出让费用等等，最后剩的净利润大概在5500到6600万之间。 至于会有1000万左右的差额。 那是因为需要看融资的成本高于低，融资成本高，净利润就低，相反，净利润则高。 但具体的我也不是特别的懂，因为我做房地产项目也是今年才刚刚做，不过饶是如此，张君在我算完最后除掉各项成本，净利润能够有5500万到6600万左右后。 张君也是激动的红光满面。 他忍不住的对我说道：“我现在算是明白了，为什么现在所有人都削尖了脑袋想要进建筑行业，这简直跟抢钱差不多啊。” 我笑着对着张君说道：“你的酒吧和会所不也差不多吗？几万块钱的酒能够翻倍卖。” “那不一样。” 张君摇头说道：“夜场的生意总有一天是要走下坡路的，而且有上限，最多就能赚那么点，就跟以前的迪厅一样，人满为患，现在近江的迪厅都倒闭的差不多了，但房地产不一样，只要你有充足的资金，你就可以不停的扩大规模，等挣不到钱了，再不干了，挣的钱也足够多了。” “那倒也是。” 我点了点头。 不过有一点张君说的是不对的，其实房地产行业，一般毛利率是没有这么高的，正常一个楼盘的毛利率在30%到35%。 只有特别高的才能够有60%以上。 而东郊土地整改这个项目能够达到55%，已经算是回报率特别高的项目，没有背景的公司，几乎不可能拿的下来这个项目。 而人在做事之前都是兴奋的。 在跟我聊了一会之后，张君在公司有些坐不住了，便鼓动我跟他一起开车去东郊那边看看，我其实也有这个想法。 接着便跟他一起去了。 不过在去了一圈之后，发现东郊其实也没什么好看的，道路老化，很多都是上世纪七八十年代遗留下来的老厂房，现在已经基本上人去楼空了，冷冷清清的，跟现在近江正在发展的高新区完全没有办法比。 在回来之后。 便是等待消息了。 一连等了三天。 这期间我也没有主动去找汪宏宇，最主要的是，我不想营造自己一副是因为想要他手里东郊的项目，所以才一直找他的。 在第五天，汪宏宇主动打了一个电话给我。 电话里，汪宏宇怕我等着急了，跟我说项目还有一点程序要走，让我再等等，等项目走完所有审批流程，可以正式动工之后，他会通知我。 在接到汪宏宇这个电话后，我悬着的心终于是吃了一颗定心丸，毕竟一个能挣大几千万的项目，我怎么可能一点不心动。 可以说，只要我能够把这个项目做下来。 那安澜地产便可以完成本质性的蜕变，从一个只能接老旧小区改造的小项目地产公司，摇身一变成了可以参与中大型以上项目的公司。